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  • 老板拒交物业费7大理由,仅一种会把法院支持!表现业主须知道

    2018年01月10日

     
        对小区业主来说,最头痛物业公司只收钱不管理。
        对物业公司来说,拖欠物业费是影响管理最大的缘故。
     
        可是物业服务不令人满意,以此钱到底要不要交?
     
        根据《物业管理规章》的规定,老板若违反物业服务合同约定,无形化正当理由逾期不上交或拒绝交纳物业服务费的,老板委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不上交的,物业管理集团可以向法院起诉。
     
        这就是说在哪些情况下,老板是可以拒交物业费的呢?瞩目啦!老板拒交物业费7大理由,仅一种会把法院支持!
     
        一、以非物业服务合同当事人为由抗辩
        一些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同,故而不管是厂商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力,团结不明白且不承认该合同内容,故而拒绝交纳物管费。
        对此司法解释有显著规定,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体行使法律若干问题的说明》着重枝之规定,振兴单位依法与物业服务企业签订的初期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。老板以他并非合同当事人为由提出抗辩的,法院不予支持。因而该项抗辩理由不能得到法院支持。
     
        二、以物业服务合同约定的军用期限已届满为由抗辩
        好几业主辩称物业服务合同中约定的军用期限早已届满,故而对超过合同期限的物业费,因无合同约定,故有权拒绝交纳。
        根据《基本法》先后三十六枝之规定,法律、邮政法律规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采取书面形式但一方已经实施主要义务,外方接受的,该合同成立。在约定的军用期限届满后,若物业服务企业继续为小区提供服务,老板也吸收了物业服务企业提供的物业服务,两岸形成了事实上的物业服务合同关系,平均应履行应有的军用义务。在上述情况下,老板的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。
     
        三、以任何或者部分物业费超过诉讼时效为由抗辩
        一些业主以物业服务企业未对他催收过物业费为由,对物业服务企业主张的上访请求中超过两年诉讼时效的物业费拒绝交纳。
        实践中,物业服务企业行为债权人对于业主拖欠物业费的一言一行大都采取在业主的房子大门上张贴催费通知单的样式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向人民法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实,这就是说法院可认定为诉讼时效中断,老板的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明他在三年之上访时效期内向业主催收过物业费,这就是说业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。
     
        四、以房屋质量不达标为由抗辩
        一些业主以房屋质量存在问题,如房屋渗水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。
        商品房存在质量问题系业主与法商之间的商品房买卖合同纠纷,而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷,两岸不属于同一法律关系。一般说来情况下,投资者与物业公司是两个挺立的法人企业,相互之间不应为中承担民事责任。故而,老板的该项抗辩理由不能得到法院的支持。
     
        五、以物业服务企业不执行维修义务为由抗辩
        一些业主向物业服务企业反映小区单元门、短道路灯等把破坏,顶楼房屋渗水等问题,渴求维修,但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不及格,老板就以此为由拒交物管费。
        对于维修义务的承受主体,应切实情况具体分析:如果房屋在国家规定的保存期和维修范围内,由建设单位负责维修义务;在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有一部分、公物设施设备由物业服务企业负担维修义务,物业服务企业实施义务时,可采取小区的宅院专项维修基金。
        若业主有证据证明物业服务企业不执行或者不完整履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的大修义务时,人民法院可根据《基本法》着重百一十一枝之规定,研究减少物业费。
     
        六、以物业服务企业未尽到安全保护义务造成业主人身、产业遭受损失为由抗辩
        一些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保护义务,才导致自己之肢体、产业遭受损失,如家中财物被盗窃,自有车辆被破坏或者被偷走……,故以此为由拒交物管费。
        物业服务企业之法人义务源于法律相关规定和备用约定。官方的法人义务主要是在各地的物业管理规章中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的佑助义务。若业主有雄厚证据证明物业服务企业生存违反约定或者法定的法人义务,这就是说当物业服务企业向业主行使物业费请求权时,老板可以以物业服务企业未尽到安保义务,是对合同义务的不完整履行,属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约,人民法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的有血有肉损失来研究减少物业费。
        然而物业服务企业不是万能的,不可能杜绝或者随时制止小区内全部损害的发生,咱决不能要求物业服务企业对这种不确定的生死存亡承担过重的义诊。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注目义务、利用了合理的预防措施,物业公司就足以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。
     
        七、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩
        大部分拒绝交费的老板均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的预定全面实施相关义务,提供的物业服务不达标,如小区车辆乱停乱放无人管理,绿化带被其他业主用来种菜无人制止,小区垃圾未及时查处,维护擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。
        初次,老板需要区分出他所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义诊。局部业主存在“物管公司就是治本小区内的任何事情”的错误思想,名将不属于物业服务范围的事情,例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、老板间相邻关系问题等,也考入进来要求物管服务企业予以处理解决。顶物业服务企业拒绝执行非合同义务时,老板就误认为物管服务企业没有健全实施合同义务而拒交物管费。
        从,鉴于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特征,加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义诊较为概括笼统,故而业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题,而需求提供丰富证据形成整体的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务,仅仅是在劳动的一些环节、少数区域做得不够好,生活一般瑕疵,这就是说因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的官方理由,但可以变成法院判定物业服务企业减收相应物业费的论证。
     
        小区业主拒绝交纳物业费的一言一行,不仅会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水准,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的补益,还会加深业主与物业服务企业之间的龃龉,严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不令人满意,老板不应消极的运用长时间拒交物业服务费的艺术来对抗物业服务企业,而应通过正常途径与物业公司沟通、协和解决;也可就存在的劳务问题向业主委员会反映,穿越业主委员会与物业服务企业关系加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。
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