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  • 租下国有划拨土地合同效力的这些事儿

    2017年10月23日  转摘自:贵阳仲裁委员会微信平台

        一、老
        2006年,嘉禾商厦与体育中心签订了《租下合同》预定,嘉禾商厦向体育中心租赁某体育馆院内某划拨用地进行项目建设。此后考虑到政策变化可能影响到涉案土地上的种类建设,两岸缔结《补协议》预定在档次报批时间届满后,如该项目仍未经相关单位审批通过,原合同终止。该《租下合同》签订前并没有经过土地管理机构的许可。
        2012年2月10日,体育中心向嘉禾商厦发送《解除函》,载明: 截至2011年12月31日,嘉禾商厦仍未取涉案场地新建设施的审计手续,按照《补协议》的预定,《合作协议书》已告一段落。《租下合同》预定的租赁物已力不从心建设,两岸之间的租赁关系在事实上无法建立,《租下合同》的目的已根本无法实现,并决定依法解除《租下合同》。
        嘉禾商厦对此提出异议,并主持该《租下合同》违背了《中华人民共和国城镇集体土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)先后四十四枝、先后四十五枝 划拨土地使用权不得出租、出让、抵押 的强制性规定,应为无效合同。
     
        二、审判经过
        (一)一审法院认为:
        此案《租下合同》预定,由体育中心将性质为划拨用地的涉诉土地交给嘉禾商厦采取,体育中心虽然以占地费的名义从嘉禾商厦接受费用,但实质上是与嘉禾商厦就涉诉土地的人事权形成了租赁关系,体育中心收取的占地费实为租金。根据《暂行条例》的相关规定,租赁划拨土地使用权,经市、县人民政府土地管理机构和房地产管理机构许可,未经批准不得出租。此案体育中心未经政府土地管理机构许可,名将性质为划拨土地的涉诉土地出租给嘉禾商厦并接收租金,众所周知违反了上述法规的强制性规定。
        但上述强制性规定在性质上,是基于政府对于划拨土地进行实用管理的需求而设定的一种管理性强制规范,且对于违反该规定的一言一行,《暂行条例》先后四十六枝已经明显规定相应的惩罚办法即 对于未经批准擅自出租的,省、县人民政府土地管理机构应该没收其非法收入,并根据情节处以罚款 ,足以对相关违法行为可能造成的公物利益损害进行救济,故而,上述强制性标准并非效力性强制规范,决不能依此认定本案双方当事人签订的《租下合同》无效。但体育中心与嘉禾商厦签订《租下合同》并接收租金的犯罪行为,应由应该的政权土地管理机构依法拍卖。
        (二)二审法院认为:
    根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的说明》的规定, 土地使用权人未经有管辖权的联合政府批准,以划拨土地使用权作为投资与人家订立合同合作开发房地产的,应该肯定合同无效 。此案中,体育中心与嘉禾商厦签订的《租下合同》,名将划拨土地用于租赁经营,损害国家利益,应认定无效。原审法院相关认定有误,资产院予以纠正。至于返还占地费问题,根据《暂行条例》先后四十六枝之规定,应由土地管理机构处理。
     
        三、剖析探讨
        以此规矩中,虽然一审法院的相关认定被二审法院认为认定错误,但两审法院的裁决,都有值得我们关注的线:
        1、适用内容违反效力性强制规定,才应觉得无效。
    即要认清合同内容违反的强制性规定是治本性还是效力性强制规定。对于违反效力性规范应认定合同无效,而违反管理性规范,可由有关机关对当事人实施行政处罚,并不影响合同效力。
        《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>多少问题的说明(二)》先后十四枝规定:基本法第五十二枝第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。
        《暂行条例》美方关于未经批准的有序性规范属于管理性强制性规定,意志规范管理租赁行为及处罚违反该规定的一言一行,且《暂行条例》并未明确规定违反上述规定将导致合同无效,故其并不否认租赁行为在民商法上的效力。
        而所谓效力性强制规定,一般来说,是指法律及行政法律明确规定违反了那些禁止性规范将导致合同无效或虽没有明显规定,但将导致损害国家、社会公共利益等的规定。而管理性规定则一般是指并没有明显规定其将导致合同无效,适用本身也并不损害国家、社会公共利益和第三人利益,只是破坏了国家对贸易秩序的管制的专业。
        2、认清国有划拨土地租赁合同效力,要关心合同实质内容
        外部上为租赁合同,而实质上是以划拨土地使用权作为投资与人家订立合同合作开发房地产的,应该肯定无效。
        这就是说未经批准的公共划拨土地租赁合同效力风险,还有哪些值得我们注意的呢?
        《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的提醒意见》指出,如果强制性标准规制的是适用行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益之,法院应当肯定合同无效。如果强制性规定标准的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的军用行为,或者规制的是那种合同的推行行为而非某类合同行为,法院对于此类合同效力的认可,应该慎重把握。下该意见来看,未经批准的公共划拨土地租赁合同效力仍然存在风险。
     
        一边,在仅为违反管理性强制规范的请况下,若综合具体国情,认为该行为损害了国家利益或社会公共利益之,也应该肯定合同无效。如认为未经土地主管单位许可且未将租金收益上缴国家,损害国家利益之,应属无效合同。
        南京市高级人民法院(2014)津高民申字第0845—0848号:此案涉及国有划拨土地及网上建筑物的租赁法律关系。青光粮食企业与广大泰公司签订《租下合同》时,在北辰国用97字第0157号使用证已载明的情况下,未按规定办理登记审批手续,逃避向国家交纳土地使用权出让金及房地产税,损害国家利益,属于以合法形式掩盖非法目的行为,该行为已经把行政主管单位北辰区国土资源分局于2005年以(2005)先后81号处罚告知书处以没收非法所得36万元等处罚。故而,原审法院认定“双口粮库”《租下合同》违背了本国法律法规的规定,损害了国家利益,属无效合同,并无不当。
     
        一派,还应有审查涉案合同是否有违反其他强制性规定。如本文讨论的老规矩中,适用虽为租赁合同,但实为以划拨土地使用权投资的。还有一种普遍的值得注意的情景,即改变土地用途,且未依法获得有关人民政府土地管理机构审批同意的。
        榆次市翔安区法院(2013)翔民初字第2113号:鉴于华天学院办学属公益性质,他建设用地的审计及建设工程许可均应严加规范。此案讼争房产的租赁方王西湖已将租赁建筑物改建为市场,而商场之利用效益与该建筑物原计划用途为国防、餐厅、开会、茶话会、休息的利用效益完全不同。由于对该校应严格管理和有利于学生的上学及安全保护,对王西湖将军租赁建筑物改建为市场将影响学校环境或损害社会公共安全应有所预见,并予限制,故而,两岸缔结的《租下协议书》应视为无效合同。
     
        不过需要说明的是,切切实实要如何判断效力性强制规定,还有许多值得我们探索的空中。对于《暂行条例》中的这一规定是属于何种强制性规定,也并非没有争议之:
         “该规定虽未明确规定违反此类规范将导致合同无效,但如果违反此规定对划拨土地使用权进行处置,则明显损害了国家利益。再者,该强制性规定明确规范的不是当事人的“市场准入”资格,而是规范城镇集体划拨土地使用权的转让、租赁或抵押类型的军用行为。”
        正如我妻荣教授所言,认清效力性强制性规定,“除了仔细地研究立法的主旨、社会对犯罪行为的五常批判的水平、对普通贸易产生之影响以及当事人之间的信义、公平等因素来决定外,别无他法。”
     
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